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《物权法》实施自然终结不动产公证?
作者:webmaster
  作者:萧三秋


  从二手房处分到银行贷款抵押担保,昆明的公证处至少有百分之八十的业务和不动产登记有关,而《物权法》中对不动产登记相关规定对昆明公证行业的冲击非常大,公证处会丧失绝大多数的业务量,效益下降,也不需要那么多人手,职业前景堪忧。笔者在《物权法》一通过,就辞去了在昆明某公证处的工作。这几天最火热的新闻是来自3月25日新华视点的昆明市四位律师联名上书昆明市政府和市人大,质疑昆明市房管局二手房买卖合同“强制公证”,认为这一做法违反公证法中关于“公证自愿”的原则,涉嫌“强迫消费”。
  
  《物权法》规定了国家对不动产实行统一登记制度。其中第十二条规定了登记机构应当履行审查和询问的职责,而登记机构的审查责任过去在昆明是转嫁给公证机构来承担的。登记机构直接按照公证书上的白纸黑字进行登记就可以了。同时,《物权法》还在第二十四条规定:“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的责任人追偿。”加重的登记错误的赔偿责任后,就更把公证处在不动产登记中所起的作用排除在外了。《物权法》的通过实施自然会终结不动产公证,话虽说不那么绝对,不动产交易你也可以“自愿”来公证啊!但作为一个理性的、趋利避害的经济人,谁愿意经过公证,在不动产过户时增加交易成本呢?
  
  还没等到10月1日《物权法》的实施,就对昆明房管局及公证行业质疑,这是笔者没有预料到的。综观这几日的评论,我觉得有些说法有失公允,笔者为昆明的房管局和公证机构说几句公道话。
  
  不动产作为特殊商品,当然不能等同于买米买菜这样即时交易。那么几十万上百万的房产对每个人来说关系重大,就要求必须保障交易安全,如果国人个个讲诚信,那还要公证做什么呢?
  
  “1999年以前,每年有100多件诉讼,但现在每年11万至12万件各类房产的交易量,没有发生一起错办的纠纷和争议”。但国信公证处工作人员回答记者提问时则说:“我们也不能确保公证就完全没有差错,公证了的二手房买卖合同就不会引起诉讼了。每年大约有万分之二的差错吧,我们碰到过这种情况。”质疑代表蒋天盛认为,如果因为极少数的诈骗可能性就让绝大多数二手房买卖当事人被迫接受公证服务,支出公证费,这对诚实的二手房买卖当事人很不公正。律师在这里犯了个逻辑错误,并不是“因极少数的诈骗可能性就让绝大多数二手房买卖当事人被迫接受公证服务”,而正是因为有公证机构的严格审查,才把差错可能性降低到极小,如果其间没有公证机构发挥的保障交易安全的作用,差错率将不是万分之二,很有可能是百分之二。99年前恐怕很多人还住着单位房吧!1998年,时任国务院总理的朱镕基签发国务院令,正式启动了此前已经论证多年的住房制度改革。正是那以后,住房成了商品走了市场化道路,房地产的发展速度和交易规模也比九十年代突飞猛进了,怎么还能用1999年前的100多件诉讼作对比呢?并且并不是每起房产纠纷都要走上法庭的。
  
  公证机构依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性和合法性予以证明。现在很多评论认为在房地产事宜上公证处是“乱收费”,认为我自己要过户,关你公证处什么事情呢?公证处是雁过拔毛,在其间根本是无所作为。在不动产处分上,很多法律关系是很复杂的,非法律专业出生的人来处理往往会力不从心。比如房产继承的公证,有没有放弃继承权的情况?第一顺序继承人有那些?没有第一顺序的第二顺序呢?有时还会涉及更为复杂的代位继承、转继承等情况。有的人说,我们的处分财产的行为没有纠纷,凭什么要公证?按公证法的规定,公证的事项的前提就是没有纠纷。公证处是预防纠纷,解决纠纷的职权在人民法院。并且合同签订时审查真实性和合法性,合同是当着公证人员的面签名、捺印的,自然就解决了当事人签定合同的自愿、真实的问题。很多当事人并不懂法律,也许根本搞不清楚房屋归属的问题,不动产也许并不是你一个人拥有,还存在着其他共有人。要处分不动产并不是一个人就能说得算,还需要别的共有人同意。不知道法律规定的人往往会错误的认为:房子是我一个人买的,关我配偶什么事情呢?而法律规定在婚姻存续期间所取得的财产属于夫妻共同共有。如果没有公证处在把关,一个人“自愿”处分不动产的行为,就损害了其他共有人的利益。还很有可能被损害利益的一方由于不懂法律还一直蒙在鼓里。
  
  每一个二手房交易,我们还要去房管局查档案。对于当事人提供的证件,我们要认真审查其真伪。如果发现证件有异常,户口本我们要到公安局派出所去查,结婚证或无婚姻登记证明我们也到民政部门核实,在工作当中,我们也常常会发现欺诈的行为,如果当事人提供不出来真实合法的凭证,我们会拒绝办理,并不是像有的评论说的:“为了公证费,不真实合法的也公证成真实合法的。”
  
  昆明市房产交易中心和两家公证处同在华尔贝大厦一栋大楼里上班,无疑也是方便了居民办理过户手续。如果没有公证机构分担房屋管理局的审查义务,当二手房征税前引发的“抛盘潮”的非常时期就不可能那么方便快捷地登记过户。在昆明,房产局和公证处关系紧密,但不能不负责地推测“利益分成”,如果说有好处,那也只不过是工作上的衔接配合罢了。每办一个房产证,公证处工作人员付出很大劳动量,也承担着职业风险,按照国家统一标准收费有什么过分的呢?
  
  《物权法》出台和完善在不动产登记制度上会交给公众一个满意的答卷,全国各地在不动产登记这块相关细则现在还不统一,昆明的房管局和公证处相联系,只是国家不动产登记制度不完善的一个过渡期。但在过渡期间公证处所起的作用还是积极的,不能全盘否定。

发表于:2007/4/26
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